Solarpflicht nach Bundesland: Diese Regeln gelten für Mehrfamilienhäuser – mit Mieterstrom wirtschaftlich umsetzen
Wenn du gerade ein Mehrfamilienhaus planst, ein Dach sanierst oder ein Portfolio entwickelst, stolperst du fast zwangsläufig über ein Wort: PV-Dachpflicht (auch „Solarpflicht“). Die Regeln sind Ländersache – und unterscheiden sich je nach Bundesland deutlich. Entscheidend ist aber: Photovoltaik lohnt sich nicht nur, weil sie muss – sondern weil sie kann. Vor allem dann, wenn du den Strom als Mieterstrom wirtschaftlich vor Ort nutzt.
Wo gilt eine PV-Dachpflicht? (Stand: März 2026)
Baden-Württemberg:
Pflicht bei Neubau von Wohngebäuden (seit 01.05.2022) und Nichtwohngebäuden (seit 01.01.2022).
Pflicht bei grundlegender Dachsanierung (seit 01.01.2023).
Berlin:
Solarpflicht seit 01.01.2023 für Neubauten und wesentliche Dachumbauten (in der Regel 30 % der Dachfläche).
Hamburg:
PV-Pflicht für Neubauten und (seit 01.01.2024) auch bei wesentlichen Dachumbauten im Bestand, i. d. R. ab 50 m² Dachfläche.
Schleswig-Holstein:
PV-Pflicht für Neubauten seit 29.03.2025 (mit Übergangsregelungen im Landes-FAQ; in der Praxis greifen Stichtage je nach Antrag/Baubeginn).
Bremen:
Bremer Solargesetz (BremSolarG): Pflicht bei grundlegender Dachsanierung ab 01.07.2024, Neubauten ab 01.07.2025 (mit Umsetzungsfristen/Details im Gesetz).
Niedersachsen:
PV-Pflicht in der Niedersächsischen Bauordnung: Neubauten ab 2025 (typisch ab 50 m² Dachfläche) und auch bei bestimmten Dach-Änderungen/Sanierungen – Details nach NBauO.
Nordrhein-Westfalen:
Stufenmodell: u. a. Pflicht für neue Wohngebäude ab 01.01.2025 und bei Dachsanierung im Bestand ab 01.01.2026 (mit Ausnahmen/Details).
Sonderfall: „Teilpflichten“ und „PV-ready“ (wichtig für Portfolios!)
Nicht jedes Bundesland hat eine harte Pflicht für private Wohngebäude – manche regeln nur Nichtwohngebäude, öffentliche Gebäude, Parkplätze oder verlangen „nur“ die bauliche Vorbereitung.
- Bayern: Pflicht v. a. für Nichtwohngebäude (Art. 44a BayBO); bei Wohngebäuden gibt es eher eine Soll-Vorschrift/Empfehlung statt harter Pflicht.
- Rheinland-Pfalz: Bei Wohngebäuden gilt vor allem „PV-Ready“ (Dach/Leitungswege/Statik für spätere PV vorbereiten), statt genereller Installationspflicht.
Merke: Wer nur „Pflicht erfüllen“ plant, baut oft zu klein, zu unflexibel – oder verschenkt die Wirtschaftlichkeit.
Warum Mieterstrom wirtschaftlich ist – auch ohne Pflicht
1) Du machst aus PV einen Cashflow-Baustein (statt nur CAPEX)
Bei reiner Volleinspeisung hängt die Rendite stark von Vergütungssätzen ab. Mieterstrom dreht den Hebel: Ein großer Teil des Stroms wird im Gebäude verbraucht, also dort, wo Strom am wertvollsten ist. Das stabilisiert Erlöse – besonders in Mehrfamilienhäusern.
2) Die Rahmenbedingungen wurden verbessert
Seit 01.01.2023 entfällt die EEG-Umlage – das entlastet Mieterstrom-Lieferungen unmittelbar.
Außerdem ist im EEG-Kontext die frühere 100-kWp-Begrenzung für Mieterstrom-Förderlogiken deutlich entschärft/aufgehoben (je nach Ausgestaltung und Inbetriebnahmedatum).
3) Mieterstrom wird richtig stark, wenn du ihn „intelligent“ machst
Die echte Wirtschaftlichkeit entsteht, wenn PV nicht allein steht, sondern als System arbeitet:
- Energiemanagement: Lastspitzen glätten, Eigenverbrauch erhöhen, Zähler-/Tariflogik sauber abbilden
- Stromspeicher: tagsüber Überschüsse puffern, abends nutzbar machen
- Wärmepumpen: PV-Strom in Wärme verwandeln (und Nebenkosten langfristig stabilisieren)
- Wallboxen: zusätzliche, planbare Verbräuche im Haus schaffen (und Mieterbindung erhöhen)
So wird aus „Pflicht-PV“ ein Energiekonzept, das messbar mehr Eigenverbrauch, bessere Planbarkeit und oft auch höhere Akzeptanz im Haus bringt.
4) Du reduzierst Leerstand-Risiko und stärkst ESG/Portfolio-Wert
Mieter achten spürbar stärker auf Nebenkosten-Planbarkeit und „grüne“ Infrastruktur. Mieterstrom ist dabei ein nachvollziehbares, alltagsnahes Angebot: Strom kommt sichtbar vom eigenen Dach – das wirkt.
Typischer Denkfehler: „PV bauen, weil Gesetz.“
Die PV-Dachpflicht ist ein Auslöser – aber selten der beste Business-Case. Denn:
- Pflichten definieren Mindestanforderungen, nicht optimale Auslegung.
- Ohne Mieterstrom-Konzept bleibt oft viel Potenzial (Eigenverbrauch, Speicher, Ladeinfrastruktur) ungenutzt.
- Bei Mehrparteienhäusern entscheidet die Umsetzung (Messkonzept, Betrieb, Abrechnung, Rechtssicherheit) darüber, ob PV ein Rendite– oder ein Reibungsthema wird.
Wenn du wissen willst, welche PV-Pflicht konkret für dein Objekt (Bundesland, Dachtyp, Sanierungsumfang, WEG-Struktur) gilt und wie daraus ein wirtschaftliches Mieterstrom-Projekt wird:
Wir bei Kalipe Immo strukturieren genau diese Fälle – von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zum umsetzbaren Energiekonzept mit Mieterstrom, Energiemanagement, Speicher, Wärmepumpe und Wallboxen.
Ein kurzer Objekt-Check spart hier oft Wochen an Abstimmung – und verhindert teure „Pflichtlösungen“, die am Ende Rendite liegen lassen.
